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Les SCPI

Maison financière

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier.

Pourquoi parle-t-on de Pierre-Papier ?

Comme son nom l'indique la SCPI est une Société. Vous achetez des parts pour devenir associé (actionnaire). Vous possédez donc des "Papiers", titres de propriété de la Société.

Cette société réalise des Placements Immobiliers. L'actif sous-jacent est donc immobilier : "Pierre".

On parle donc de Pierre-Papier car vous détenez indirectement des placements Pierre à travers les Papiers d'une société.

Comment ça marche ?

Biens détenus :

Les immeubles peuvent être des bureaux, des magasins, des habitations, des centres médicaux...
Toutes sortes de bâtiments que quasi-personne ne pourrait acquérir individuellement.

Principe : la mutualisation

La société gère tous les biens, encaisse tous les loyers, paie toutes les charges et tous les impôts, et espère réaliser au final un bénéfice global sur l'ensemble de ses immeubles.
En cas d'absence de locataire ou de difficulté de paiement, le manque du lot concerné sera compensé par les gains des autres biens.

Répartition finale:

Au final, la Société distribue son bénéfice entre tous ses associés en fonction du nombre de parts qu'ils ont achetées.

Quels sont les principaux types de SCPI ?

On trouve différents types de SCPI, car l'investissement immobilier peut avoir différents objectifs.
On distinguera 3 grandes classes :

  • Les SCPI de rendement, dont l'objectif est de générer un revenu grâce aux loyers encaissés.

  • Voisines, les SCPI de plus-value vont réinvestir les gains réalisés au fur et à mesure dans le but d'obtenir une plus-value à un terme fixé en revendant l'ensemble des biens détenus.



  • Les SCPI fiscales qui orientent leurs investissements de façon à permettre à leurs associés de bénéficier de certains dispositifs fiscaux avantageux comme par exemple :
    • La loi Pinel
    • La loi Malraux (monuments historiques)
    • Le déficit foncier
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Faut-il se méfier de l'engouement actuel pour les SCPI ?

Le contexte :

Depuis quelques années, avec la baisse des taux et donc des rendements des fonds euros, beaucoup de gens se ruent sur les SCPI, car l'investissement pierre sous-jacent est gage de sécurité.

Les dangers :

Cependant, comme tout "effet de mode", cet engouement soudain est dangereux. Principalement parce que le stock de biens de qualité à vendre n'augmente pas aussi vite que la collecte.

Dans ce cas, il peut se former une "bulle" financière qui gonfle artificiellement le prix des actifs à l'achat. Or, le rendement se calcule selon la formule (loyers - impôts - charges) / prix d'achat. Il est donc évident que la hausse des prix d'achat provoque une baisse des rendements.

Autre danger, qui peut se cumuler au précédent : le syndrome "subprime". Par manque de biens de qualité, les investisseurs à la recherche de placements pour leurs liquidités trop abondantes peuvent acheter (trop cher) des biens de qualité inférieure, qui resteront sans locataires ou demanderont de nombreux (et coûteux) travaux de remise en état.

Les précautions :

Dans une telle situation, pour éviter les plus gros pièges, il faut :

  • Etre très vigilant sur la qualité des gérants avant d'investir dans une SCPI : Bien que "les performances passées ne présument pas de l'avenir", il est probable qu'une équipe qui a régulièrement obtenu des performances meilleures que les autres réussisse également mieux à l'avenir... Ou au moins limite davantage les dégâts en cas de crash !
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  • Privilégier des SCPI de petite capitalisation plutôt que les grosses foncières des grands groupes bancaires. En effet, comme évoqué, c'est l'abondance de liquidités à placer dans un marché trop restreint qui peut conduire à faire des erreurs d'investissement !


  • Choisir des SCPI diversifiées :
    • Types d'immeubles
    • Régions d'investissement
    • Investissement hors de France, dans des pays où la législation protège aussi le propriétaire face au locataire (Allemagne, Suisse, Espagne...)